Professionellt

Lär känna mig professionellt.

INVESTERINGSFILOSOFI

Svaret sitter i detaljerna.

Idag är inte förvaltning endast att underhålla och därmed bevara fastighetens skick över tid. Idag mer än någonsin är hållbarthet, miljömål och CO2-avtryck högst aktuellt. Idag måste man på djupet förstå hur man ska investera rätt för att såväl minska kostnader men i synnerhet hur man ska uppnå uppsatta energimål.

Märk väl – “investera rätt”.
Det är enkelt att komma med förslag på tre investeringar men den stora frågan är – i vilken ordning gör man dessa investeringar och ska man verkligen utföra alla tre?

Jag har en tydlig strategi när det kommer till investeringar. Det gäller att kartlägga varje fastighet individuellt och förstå effekten av att göra respektive investering. När man utfört två av tre investeringar kan detta förändra förutsättningarna för den tredje investeringen. Det är nämligen inte alltid värt att göra den sista investeringen.

Låt oss ta ett exempel...

Alla fastigheter är unika och har olika byggtekniska egenskaper som möjliggör olika typer av investeringar men samtidigt begränsar andra. Investeringarnas syfte är att antingen minska driftkostnader eller öka intäkter. Det många inte tänker på är att innan beslut tas, faktiskt väga potentiella investeringar mot varandra.

Ni äger en kommersiell fastighet med behov av att optimera fastighetens drift för att få ner kostnader. Fastigheten har idag en elförbrukning inkl. uppvärmning på 250.000 kWh/år till kostnaden 500.000kr/år (Förutsatt att 1 kWh = 2kr). Det är konstaterat att byter vi bergvärmesystem för 1.000.000kr så har vi en förväntad avkastning på 10% per år vilket innebär en besparing på 100.000kr/år. Det låter som en väldigt bra investering tycker ledningen. Just då är dock räntorna höga och det är ont om pengar i kassan. Därför vill man istället hitta snabba och billiga lösningar som ger en bra avkastning.

Cristoffer ger förslag på två andra investeringar som både är billigare och ger bra avkastning:

Isolera vinden för 150.000kr. Avkastning 30%. (45.000kr/år eller 22.500 kWh/år)
Idag är ventilationsanläggningen igång 24/7 men det är ingen aktivitet i fastigheten mellan kl. 17-07 därför kan vi ändra drifttider på ventilationsanläggningen i kombination med närvarogivare för 20.000kr. Avkastning 300% (60.000kr/år eller 30.000 kWh/år). Detta ger både besparing på uppvärmningen då man slutar ventilera ut värmen under natten men också spara på slitaget för ventilationsanläggningen.

Ledningen beslutar att göra åtgärd nr. 1 och 2 till kostnaden av 170.000kr. Besparingen blev därför 105.000kr på ett år.

Efter att investeringarna gjorts fortsätter man diskussionen om man ändå inte ska byta värmesystemet. Man sätter sig och räknar igen och inser att besparingen inte alls blir 150.000kr/år som vid första beräkningen utan med dom nya förutsättningarna blir:

Elkostnad innan: 500.000kr/år med elförbrukning på 250.000 kWh/år.
Elkostnad efter investering i nr. 1 och 2: 395.000kr/år med en elförbrukning på 197.500 kWh/år.

Då elförbrukningen nu blivit lägre med anledning av dom utförda investeringarna blir den nya avkastningsberäkningen att en investering i nytt bergvärmesystem ger nu bara en besparing på 39.500 kWh/år eller 79.000kr/år. Därför sjunker avkastningen till 7,9% och ger en payoff-tid på 12,6 år.

Slutsatsen av detta är att varje fastighet kräver en individuell kartläggning av potentiella investeringar. När man vet vilka alternativ man har kan man också ta affärsmässigt korrekta beslut för att snabbast möjligt börja ackumulera besparingen och därmed kunna återinvestera överskottet i framtida underhåll eller ytterligare investering. Vikten av detta tankesätt är avgörande för såväl fastighetsvärdet som för att bibehålla likviditet. Ackumulerat blir detta en enorm skillnad.

PROJEKT

Verkligt projekt med verklig avkastning.

Multianläggning

Det senaste “prestige projektet” jag lät utföra hos min arbetsgivare är ett typ av pilotprojekt då denna lösning är tänkt att appliceras på flera andra byggnader. Då vi i speciellt en byggnad haft stora problem med bergvärmeanläggningen med anledning av:

Att båda kompessorerna läckte köldmedia.
Låg temperatur i borrhålen vilket innebär att energin vi kan ta tillvara på är mindre än om temperaturen hade varit mer normaliserad.
Man ackumulerade oerhörda mängder varmvatten i relation till byggnadens behov.

Lösningen jag föreslog för vår styrelse men också senare för vår entreprenör var att vi skulle installera en ny multianläggning där kombinationen bestod av bergvärme och luft-vatten. Hela idén bygger på att nyttja den källa som är mest effektiv vid varje given tidpunkt. Är det 30°C utomhus så körs luft-vatten men är det -10°C så är det mer effektivt att köra bergvärme. Detta i kombination med att vi acklumulerar mindre varmvatten gjorde att elförbrukningen för hela fastigheten minskade med hela 40%. Jag har beräknat att anläggningen är betald på ca 6 år. Då ska man komma ihåg att det redan fanns ett underhållsbehov som oavsett hade behövt göras.

0 %

Avkastning på investering

DIGITALISERING

En grundlig analys ger underlag för beslut.

Power BI

Som en del av att kunna analysera och visualisera rapporter på ett begripligt sätt så har jag självstuderat Power BI. Detta för att att även kollegor med varierande arbetsroller och som kanske är ovana att läsa rapporter ska på ett enkelt sätt kunna ta till sig informationen. Power BI är verkligen ett kraftfullt verktyg för att kunna djupanalysera mängder av frågeställningar för att på så sätt finna svar i företagets data.

Här nedan ser ni en bild på en rapport jag skapat som avser elförbrukningsdata för en fastighet i Lund. Här kan man se hur byggnaderna trendar, hitta avvikelser som ger skäl att titta närmre på exempelvis värmeanläggningen eller leta läckage i ledningar.

Kontakt

Postadress:
Cristoffer Fivén
Lagerlöfs Väg 18
245 32 Staffanstorp

cristoffer.fiven@fiven.se